Stand: 26.07.2026, 12:15 Uhr

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In Bayerns günstigeren Städten und Landkreisen steigen die Wohnungspreise so stark wie nirgendwo sonst. München hingegen stagniert fast.

München – Der bayerische Immobilienmarkt zeigt ein klares Muster: Während die teuersten Städte kaum noch Spielraum für Preissteigerungen haben, legen günstigere Mittelstädte und ländliche Regionen im Freistaat deutlich zu. Das geht aus einer aktuellen Analyse des Immobilienportals immowelt hervor, die Angebotspreise von Bestandswohnungen in kreisfreien Städten und Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg vergleicht.

Hof, Straubing, Bamberg: Mittelstädte mit den stärksten Zuwächsen

Besonders auffällig ist die Entwicklung in Hof: Dort kletterten die Angebotspreise für Eigentumswohnungen binnen eines Jahres um 10,2 Prozent auf durchschnittlich 1799 Euro pro Quadratmeter – der stärkste Anstieg aller untersuchten Städte. Laut immowelt könnte das gestiegene Interesse von Kapitalanlegern eine Rolle spielen: Die vergleichsweise niedrigen Kaufpreise ermöglichen attraktive Mietrenditen, und die Hochschulen der Stadt sorgen für eine stabile Nachfrage nach kleineren Mietwohnungen. Auch Straubing (+8,4 Prozent) und Bamberg (+7,9 Prozent) verzeichneten laut der Auswertung deutlich stärkere Preissteigerungen als die teuersten Standorte im Süden.

In den bayerischen Großstädten fällt die Entwicklung dagegen moderater aus. Nürnberg (+5,1 Prozent) und Augsburg (+5,0 Prozent) legten noch spürbar zu, während München mit einem Plus von lediglich 0,5 Prozent nahezu stagnierte. Mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 8078 Euro bleibt die Landeshauptstadt der mit Abstand teuerste Markt im gesamten Untersuchungsgebiet. Auch im Landkreis München fiel der Anstieg mit 0,6 Prozent auf 6415 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise gering aus.

Warum die teuersten Märkte an ihre Grenzen stoßen

Der Geschäftsführer von immowelt, Theo Mseka, erklärt das Phänomen so: „Das Preisniveau bestimmt zunehmend, wo weitere Steigerungen noch möglich sind. In den teuersten Städten stoßen viele Kaufinteressenten angesichts der hohen Gesamtkosten an ihre finanziellen Grenzen. Gleichzeitig verlagern sich die Preisanstiege zunehmend auf günstigere Mittelstädte. Dort sind die benötigten Finanzierungssummen deutlich niedriger, auch wenn die Preise zuletzt spürbar gestiegen sind.“

Konkret bedeutet das: Selbst ein kleiner prozentualer Aufschlag auf ein bereits hohes Preisniveau führt in Städten wie München zu einer erheblichen zusätzlichen Finanzierungsbelastung für Käufer. In günstigeren Regionen hingegen lassen die niedrigeren Einstiegspreise noch mehr Luft nach oben – sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren, so die Mitteilung von immowelt.

Ländliche Regionen in Nordbayern mit Rekordanstiegen

Noch deutlicher als in den Städten zeigt sich die Verschiebung auf dem Land. Im Landkreis Hof stiegen die Angebotspreise laut immowelt um 10,0 Prozent – und das, obwohl Eigentumswohnungen dort mit durchschnittlich 1396 Euro pro Quadratmeter nach wie vor günstiger sind als in jeder anderen untersuchten Region Süddeutschlands. Ähnlich stark legten die Landkreise Kronach (+9,7 Prozent), Kulmbach (+9,2 Prozent) und Lichtenfels (+8,3 Prozent) zu.

Das niedrige Ausgangsniveau begünstigt diese Entwicklung gleich doppelt: Zum einen bieten die Regionen noch Spielraum für Preissteigerungen, zum anderen führen bereits moderate absolute Aufschläge rechnerisch zu hohen prozentualen Zuwächsen, heißt es in der Mitteilung.

Alpenvorland: Hochpreisige Ausnahme mit weiter steigenden Preisen

Eine Sonderrolle nimmt das bayerische Alpenvorland ein. Dort verbinden sich hohe Preise mit weiterhin kräftigen Zuwächsen – ein Muster, das sich im Rest des Freistaats kaum noch findet. Im Landkreis Miesbach stiegen die Preise laut immowelt um 5,1 Prozent auf 6636 Euro pro Quadratmeter – damit ist Miesbach nach München die zweitteuerste Region der gesamten Analyse. Garmisch-Partenkirchen (5661 Euro, +6,0 Prozent), Bad Tölz-Wolfratshausen (5038 Euro, +6,0 Prozent) und Starnberg (6346 Euro, +4,9 Prozent) reihen sich ebenfalls in diese Gruppe ein.

Das Käuferinteresse in diesen besonders begehrten Lagen scheint trotz der hohen Preise ungebrochen zu sein – anders als in den hochpreisigen Großstädten, wo das Finanzierungslimit der Käufer die weitere Preisentwicklung zunehmend bremst. (Quelle: immowelt) (res)